导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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