OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mùjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗O方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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