5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(q形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句īng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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