饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zà恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱i)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（9恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱71号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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