5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiān眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗g)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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