近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.凝神静气的意思 凝神静气是成语吗44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(s凝神静气的意思 凝神静气是成语吗hì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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