5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(邵阳学院是几本大学liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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