近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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