饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升lù)骑麟称(chēng)。

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