近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REIT角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺s二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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