导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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