黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gē艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机n)据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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