文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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