近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(j坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法í)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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