导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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